שיתוף במקרקעין רישום מקרקעין

שיתוף במקרקעין – כמה בעלים לנכס אחד?

לכל מקרקעין בעלות משלו, אך יש מקרים בהם מדובר בבעלות משותפת על מקרקעין. כלומר, יותר מאדם אחד משתתף בבעלות על אותו מקרקעין. ומה חלקם של כל הבעלים במצב של שיתוף במקרקעין? כאשר מספר בעלים חולקים שיתוף במקרקעין, בעלות כל שותף היא בחלק לא מוגדר במקרקעין כולו. שטח הבעלות בעת שיתוף במקרקעין נקבע לפי אחוזי חלקו של אותו שותף בקרקע.

כשמדובר בשיתוף במקרקעין, מדובר בעניין של הסכמה

שיתוף במקרקעין מחייב אישורם של הבעלים בכל פעולה הקשורה לאותו מקרקעין. שותף יחיד לא יכול לפעול על דעת עצמו, ואינו רשאי להשכיר חלק ספציפי של המקרקעין אשר בשותפות, מבלי לקבל את הסכמתם של שאר השותפים באותו הסכם שיתוף מקרקעין. לעומת זאת, כל שותף יכול, ללא צורך בהסכמתם של שאר השותפים, לבצע עסקאות בהקשר לחלק היחסי ששייך לו בקרקע המשותפת.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

משרדנו מכבד ומעניק שירות בהתאם לעדכון התעריף המינימאלי מטעם לשכת עורכי הדין.
עדכון זה מופיע באתר תחת "יעוץ משפטי" ותוכלו למצוא אותו גם באינטרנט בחיפוש מהיר.

שיתוף המקרקעין נעשה במסגרת הסכם המעוגן בחוק

מצב בו החלקים של הבעלים במקרקעין המשותפים הם שווים הוא מצב שכיח. אולם, לעיתים אין מדובר בחלוקה שווה בין הבעלים. בשני המקרים יש צורך בהסכם שיתוף במקרקעין, שיעגן את החלוקה ואת התנאים השונים בין כל הבעלים. הסכם שיתוף במקרקעין תקף גם כלפי מי שהפכו לשותפים גם לאחר הסכם השיתוף.

ומה בין שיתוף במקרקעין ובית משותף?

בבית משותף קיים רכוש משותף של הדיירים, המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעלים של אחת הדירות. מדובר במצב שכיח של שיתוף במקרקעין. ההבדל הוא שבבית משותף לא יערך הסכם שיתוף במקרקעין. לשם ניהול הבית המשותף, בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולבחור נציגות ועד בית, אך לא מדובר במצב של הסכם שיתוף במקרקעין, כפי שנהוג במקרים האחרים של מצבי שיתוף במקרקעין. ברגע שיש בית משותף אין אפשרות לכתוב הסכם שכזה.

יש מקרקעין. ומה עם רישום מקרקעין?

אדם, המעוניין לקבל בעלות על מקרקעין יזדקק לעניין רישום מקרקעין. רישום מקרקעין מתבצע ע"י לשכות רישום מקרקעין – הטאבו, המפוזרות בכל רחבי הארץ.

במה יועילו לך לשכות רישום מקרקעין אלו? באם אתה מוכר או קונה דירה תצטרך להוציא נסח טאבו. נסח טאבו מאשר את הבעלות על הדירה, ומפרט את ההיסטוריה של המבנה והקרקע.

נסח טאבו חשוב לקראת כל עסקת מקרקעין – בין אם אתם המוכרים ובין אם אתם הקונים. מומלץ להיעזר בשירותי רישום מקרקעין בתחילת המו"מ, ופעם נוספת בסמוך ליום חתימת ההסכם, וזאת כדי לוודא שבמהלך תקופת המו"מ, המוכר לא ביצע שינויים בבעלות הנכס, שלא ידעתם עליהם.

נסח טאבו נותן תמונה מלאה על מצב הנכס כולל המשכנתאות, העיקולים והערות האזהרה, שיכולות להופיע בו. אלו דברים שהקונה חייב לדעת אותם בוודאות לפני חתימה על חוזה רכישה.
ישנם סוגים שונים של נסחי טאבו:

נסח רגיל – זהו נסח טאבו לגבי דירה מסוימת, כפי שנרשם בטופס ההזמנה.
נסח על שם – זהו נסח טאבו לגבי דירה ובדיקה ששם הבעלים מופיעים בו.
נסח מלא – זהו נסח טאבו הכולל את כל הדירות והמגרשים שלא עברו פרצלציה.
נסח מלא על שם – זהו נסח טאבו הכולל את כל הדירות והמגרשים שלא עברו פרצלציה ובדיקת שם הבעלים (במקרים של בית משותף בלבד).
נסח היסטורי – זהו נסח טאבו הכולל את כל הבעלויות ההיסטוריות שרשומות על הנכס. בד"כ נסח היסטורי נדרש להזמין מראש, והוא אינו ניתן מיידית במקום.

רישום מקרקעין והערת אזהרה – היזהרו!

במהלך הבדיקה בלשכות רישום מקרקעין יתכן ותיתקלו ברישום של הערת אזהרה. ההערה כשמה כן היא – מזהירה אותך מבעיות שישפיעו על השלמת העסקה.

במקרים אלו יש לפנות לרושמי הערות האזהרה או עורכי דינם, ולברר למי מתייחסות הערות האזהרה. יש לוודא שהנכס, שאתם מתכוננים לרכשו, לא נמכר בעצם פעמיים – פעם אחת לכם ופעם נוספת לקונה נוסף. רישום מקרקעין יכלול גם מידע על עיקולים מנושים, הערות בנושא כינוס נכסים או ניהול עיזבון.

רישום מקרקעין – מסמכים לרישום דירה

רישום דירה דורש, מסתבר, הרבה מסמכים שיש למלא, לחתום ולהציג בפני המוסדות השונים. מדובר באישורים שונים על תשלום מיסים דוגמת מס שבח ומס רכישה, אישור מהעירייה, אישור תשלום היטל השבחה ועוד. מעבר לכך, במידה ואתם נוטלים משכנתא למימון רכישת הדירה, יש צורך גם בשטרי משכנתא, שעליהם תוכלו לחתום רק בפני עורך דין, שיאשר את חתימתכם. אך לא די בהבאת המסמכים השונים. מעבר לכך ההליך הבירוקרטי של רישום דירה דורש שליטה וידע בתחום הכנת שטרי המכר , וכן יש לדעת כיצד לרשום את פרטי הנכס. אין ספק שרישום מקרקעין הוא תהליך לא פשוט, הכולל חוקים נוקשים והתניות, ולכן מומלץ לתת את כל האחריות על הטיפול של רישום מקרקעין בידי עורך דין מקרקעין מומחה, ולא להסתבך בנושאים הרחוקים מהאזרח הקטן.

עסקת מקרקעין – בשביל זה המציאו את עורך הדין!

כאמור, עסקאות מקרקעין הן נושא מורכב וסבוך. לא מומלץ לנסות ולעבור את כל התהליך הזה בכוחות עצמכם, אם אין לכם הכשרה משפטית לכך. עורך דין מקרקעין הוא הכתובת היחידה בעת רכישת מקרקעין או מכירה. לא כדאי להסתבך, ולשלם אחר כך מחיר כבד, הרבה יותר כבד משכר טרחתו של עורך הדין. מעורבותו של עו"ד מקרקעין חשובה מאד מרגע תחילת המו"מ ועד רישום הזכויות בלשכת רישום מקרקעין. רק עו"ד מקרקעין בקיא בניהול המו"מ באופן שייטיב עם הקונה/המוכר, והוא מיומן בכל התהליך הפרוצדוראלי של רישום מקרקעין בלשכות הרישום.