קניית דירה יד שנייה – המדריך המלא

החלטתם על קניית דירה יד שנייה? ראיתם דירה שמתאימה לכם מבחינת המיקום, הגודל והמחיר? יש מספר דברים שעליכם לבדוק ולדעת לפני רכישת דירות יד 2. אל תמהרו לחתום על חוזה דירה, לפני שאתם קוראים את המדריך הבא:

שלב א – בוחרים דירה

בחירת דירה אינה דבר פשוט. על מנת שתבחרו בדירה המתאימה ביותר עבורכם, עליכם לפעול על פי השלבים הבאים:

1. תיווך – זוגות רבים העומדים בפני רכישת דירות יד 2, מעדיפים להיעזר במתווך. אם אכן החלטתם להיעזר במתווך לשם קניית דירה יד שנייה, עליכם לקחת בחשבון את העמלה המשולמת למתווך על שירותיו. רוב המתווכים גובים 2% מערך הדירה.(ניתן להפחית את הסכום במיכוח
2. סביבת הדירה – במידה וראיתם דירה יד שנייה התואמת את דרישותיכם, יש לעשות בדיקה של סביבת המגורים. האם יש מוסדות ציבור (בית ספר, גנים, מתנ"ס וכדומה) ומרכזי קניות באזור המגורים החדש. בנוסף, רצוי לבדוק בתכנית בניין עיר אלו מבנים עתידים להיבנות באזור, אם בכלל, על מנת למנוע עגמת נפש בעתיד.
3. בדיקת נסח הטאבו – אחד הדברים החשובים ביותר בעת רכישת דירות יד 2 הוא בדיקת נסח הטאבו – רישום הדירה בטאבו, זהות בעל הדירה, ווידוא כי לא חלים על הדירה שעבודים, עיקולים או הערות אזהרה. אם בשלב זה מתעוררות ספקות לגבי הבעלות על הנכס, ערבו מיד עורך דין מקרקעין לבדיקת הסוגיה לפני שאתם מתקדמים הלאה.

שלב ב – בונים תקציב

מצאתם דירה לשביעות רצונכם ובמחיר המתאים לתקציבכם? עליכם לקחת בחישוב התקציב מספר תשלומים נוספים:

1. תשלום למתווך במידה ונעזרתם במשרד תיווך.
2. תשלום לעורך דין – ככלל, לא מומלץ לרכוש דירה ללא ייצוג עורך דין המטפל בתחום דיני מקרקעין. יש לקחת בחשבון תשלום עבור ייצוג זה.
3. מס רכישה – מס החל על קונה הדירה. מדרגות המס מבדילות בין רוכש דירה שלו זו דירתו היחידה לבין בעל דירה נוספת.
4. הוצאות מעבר דירה – מעבר דירה, מטבע הדברים, טומן בחובו הוצאות רבות, כגון: הובלה, תשלום לחברת הגז, תשלום מראש של מסי עירייה, רישום הדירה בטאבו על שמכם וכדומה.

שלב ג – בדק בית לפני קניית דירה יד שנייה

אין לוותר בשום אופן על בדיקה מקצועית של חברת בדק בית מנוסה ואמינה. עליכם לזכור כי אתם עומדים בפני השקעה עצומה והתחייבות כספית גבוהה, לרוב לשנים ארוכות. לכן, הבדיקה המקצועית של הדירה הינה קריטית להצלחת העסקה ולשקט נפשי עבורכם. כדאי לדעת כי חברת בדק בית מבצעת מגוון בדיקות כדי לאתר ליקויי בניה אך בנוסף היא בודקת את רישום הנכס, זהות המוכר ובעלותו על הנכס, אישורי וחריגות בנייה ועוד. חשוב לזכור כי לאחר מכירת הדירה אין לבעליה הקודמים אחריות כלפיכם וזאת בהשוואה לרכישת דירה חדשה מקבלן.

חברת בדק בית מבצעת לרוב בדיקות כמו איתור מפגעי רטיבות ועובש, בדיקת צנרת הביוב והמים, איתור ואבחון סדקים בקירות, ברצפה ובתקרה, בדיקות איטום ובידוד, בדיקת תשתית החשמל, חשיפת לקויי בניה מסוכנים וכיוצא בזה. החברה מנפיקה עבורכם דוח מפורט הכולל המלצות אודות הנכס ואומדן לגבי תיקון לקויי הבניה שנתגלו בו. כך תוכלו לנהל מו"מ עם המוכרים ולהפחית מעלות הדירה במידה ותחליטו לרכוש אותה.

שלב ד' – חתימה על חוזה דירה

יש הנוהגים לחתום על זיכרון דברים בטרם החתימה על חוזה דירה, זאת על מנת להבטיח את ביצוע העסקה. במידה ויש הסכמה לגבי הפרטים בין שני הצדדים, רצוי לוותר על שלב זה ולחתום ישירות על חוזה דירה.
במעמד חתימת החוזה יהיו נוכחים הקונים, המוכרים, עורכי הדין של שני הצדדים והמתווך, אם יש. על החוזה לכלול מספר פרמטרים עיקריים:

1. מחיר הדירה עליו סיכמו הצדדים.
2. המועד עליו סוכם לפינוי הדירה וקבלת המפתח.
3. מספר התשלומים, אופן העברתם והמועדים בהם יתבצעו. במידה והמוכר צריך לפרוע משכנתה, יש לציין את מועד הפירעון בחוזה.
4. חתימת הקונה כי בדק את הדירה ולא מצא בה ליקויים.

בכל מקרה, מאחר ומומלץ לשכור שירותי עורך דין מקרקעין, הרי שעורך הדין שלכם ידאג לשמור על האינטרס שלכם במהלך החתימה על החוזה.

שלב ה – רישום הדירה בטאבו

בשעה טובה, קניתם דירה. עכשיו, לאחר שהעסקה נסגרה והמסים שולמו, כל שנותר הוא לרשום אתכם כבעלי הדירה בטאבו. רישום הדירה בטאבו יתבצע על ידי עורך דינכם, ומרגע זה אתם בעלי הדירה באופן רשמי וחוקי. מזל טוב. 

תכנון פיננסי

המציאות הכלכלית מחייבת אותנו לתכנן היטב את נושא רכישת הדירה. קניית דירה היא צעד כלכלי משמעותי בחיים ויש לקבל החלטות חשובות העומדות להשפיע משמעותית על התקציב המשפחתי החודשי והשנתי כמו גם על אורח החיים בשנים הקרובות. יש להתחשב בגורמים רבים כמו האם מעוניינים להרחיב את המשפחה בשנים הקרובות, מצב תעסוקתי וגובה ההכנסות המשוער, מצב כלכלי של המשק הישראלי, תנאי הריבית במשק, הערכת המקורות הכספיים העומדים לרשותכם, גובה המשכנתא ו/או ההלוואות שעליכם לקחת מבנקים או ממקורות מימון חוץ בנקאיים, השוואה בין פתרונות המימון האפשריים ועוד. תכנון פיננסי נכון הנו קריטי להצלחת העסקה ולבדיקת היכולת שלכם לעמוד בכל ההתחייבויות שאתם עומדים לקחת על עצמכם.

ליווי וייצוג משפטי

חשוב לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה על מנת לקבל ייעוץ וליווי משפטי צמוד לכל אורך שלבי קניית הדירה. עורך הדין יבדוק את נסח הטאבו ורישום הערות אזהרה, יאמת את זהות המוכר שמציג עצמו כבעל הנכס, יכין חוזה מכר המשקף את האינטרסים שלכם או יבדוק ויתקן את החוזה שמגיש המוכר וכמו כן יבדוק כי כל המסים מעסקאות קודמות שולמו וכי לא נותרו חובות לחברת חשמל ולרשות המקומית. 
חשוב להדגיש כי לקניית דירה יד שנייה יש השלכות משפטיות וכלכליות רבות, לרבות בטחונות לרוכש וכן  היבטי מיסוי, לכן חשוב לקבל ייעוץ משפטי על מנת לקבל החלטות נכונות