כיצד נקבע שווי היטל השבחה

מהו היטל השבחה?

יש לכם נכס ואתם עומדים להרחיב אותו, לשדרג אותו – להשביח אותו? תתכוננו לשלם מס על כך! – היטל השבחה.
היטל השבחה הוא סוג של תשלום. תשלום זה מוטל על בעל נכס מקרקעין, שנהנה מאישור תוכנית כלשהי, כגון תוכנית מתאר מקומית. בתוכנית הזו הוא מקבל אישור מהרשות המקומית לבצע שינויים בנושאי בנייה של הנכס (למשל, הרחבת מרפסת או תוספת בנייה בבית פרטי).
תוכנית שכזו, משביחה את אותו נכס מקרקעין ומעלה את ערכו, ולכן יש צורך לשלם סוג של מס למדינה, וזהו בעצם: היטל השבחה.
מה פירוש המושג "השבחה" בהקשר לנושא מקרקעין?
השבחה היא עליית השווי של מקרקעין כתוצאה מאחת מ-3 הסיבות הבאות:

1. אישור "תוכנית" .
2. מתן הקלה.
3. התרת שימוש חורג.

השבחה, כאמור, נגרמת בעיקר במקרים בהם ניתן לבנות שטח גדול יותר בעקבות אישור תוכנית. אך השבחה של נכס יכולה לקרות גם בעקבות קבלת הקלה מסוימת באישורי בנייה, וכן במקרים בהם הרשות המקומית מאפשרת שימוש חורג, כלומר- שימוש שלא היה מותר לפני כן, כדוגמת מבנה שאושר לו באופן חריג להיות בשימוש לתעשייה או למסחר.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

מה הרעיון העומד מאחורי היטל השבחה?

מה עומד בבסיס הרעיון של היטל השבחה? היטל השבחה מיועד להגשים רעיון של צדק חברתי, לפיו אדם שהינו בעל קרקע, והתעשר בעקבות פעולה תכנונית – חוק תכנון ובנייה מורה כי אותו אדם "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל השבחה המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תוכניות וביצוען". כלומר, היטל השבחה הוא תשלום, שהאדם צריך לשלם ברגע שקיבל הטבה על נכס מקרקעין שברשותו, אשר מביאה לעליית שווי הנכס.

כיצד נקבע שווי היטל השבחה?

חוק תכנון ובנייה קובע כי השבחה היא ההפרש בין שוויו הקודם של הנכס – לפני אישור התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג, לבין שוויו החדש – לאחר אישור התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג. הפרש זה נקרא השבחה הגולמית.

ואיך תדעו מהו שיעור עליית שווי המקרקעין בעקבות ההשבחה? שיעור עליית שווי הנכס נקבע בהתבסס על שווי השוק של הקרקע, על פי חוות דעת שמאי.

אז איך נקבע שווי היטל ההשבחה? לצורך קביעת היטל השבחה, לוקחים את סכום ההשבחה הגולמית (שהוא כאמור ההפרש בין המצב לפני אישור התוכנית למצב שלאחר האישור) ומחלקים אותו לחצי. כלומר, החוק קובע כי מחצית מההשבחה הגולמית היא סכום היטל ההשבחה שעל בעל הנכס לשלם למדינה.
יודגש כי צורת החישוב היא אך ורק לצורך הדוגמא במאמר.

היטל השבחה ונושא מיסוי מקרקעין.

היטל השבחה הוא הוצאה, ולפיכך, חשוב לדעת מהם חוקי המס הנוגעים לאותו מקרקעין כדי ליהנות מתשלום היטל השבחה.

היטל השבחה לצורך מס שבח – מוכר נכס ששילם היטל השבחה עבור הנכס שלו יהיה זכאי לנכותו לצורך חישוב השבח במכירת מקרקעין, ובלבד שההיטל אינו מותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה. ניתן לנכות גם הפרשי הצמדה בגין ההיטל, אף אם שולמו בידי המוכר לאחר יום המכירה.
במידה ושילם הקונה היטל השבחה על פי סיכום שנקבע במסגרת הסכם המכר, הרי שהמוכר יהיה חייב בגינו בתשלום מס שבח, כחלק מהתמורה המוסכמת, ולכן יהיה ההיטל חלק משווי המכירה של המוכר. כיוון שכך, ובנוסף, במכירה עתידית יהווה ההיטל חלק משווי הרכישה.

היטל השבחה לצורך מס מכירה – מוכר ששילם היטל השבחה אינו רשאי לנכות את סכום ההיטל ששילם לצורך תשלום מס מכירה, משום שסכום המס משתלם על שווי המכירה ללא ניכויים.
כאשר קונה מתחייב כלפי המוכר במסגרת הסכם מכר, לשלם במקומו היטל השבחה, יצורף סכום ההיטל לשווי המכירה לצורך חישוב מס מכירה ומס רכישה.
הערה: בינתיים בוטל מס המכירה והאמור לעיל יחול אך ורק לגבי עסקאות שנעשו בתקופת חלותו.

היטל השבחה לצורך מס הכנסה – היטל השבחה בגין קרקע שהיא מלאי עסקי, מותר בניכוי כהוצאה שוטפת על פי חוק מיסוי מקרקעין.
היטל בגין קרקע שהיא רכוש קבוע, לא יוכר כהוצאה שוטפת, אך יצורף למחיר המקורי לצורך ניכוי פחת שוטף.

היטל השבחה – רצוי להיעזר בעורך דין.

כפי שוודאי נוכחתם מקריאת פרק זה, הדן בנושא היטל השבחה– הרי שבנושא זה נדרשת הבנה בחוקים ובהתאמה למצב הנכס של אדם כלשהו.
לנוכח מורכבות חוק תכנון ובנייה, מומלץ להיוועץ בשירותיו של עורך דין מקרקעין בטרם ביצוע פעולות בהקשר לנכס. אין להשתמש בצרת החישוב כפי שהיא מוצגת במאמר יש להביא בחשבון הרבה מאוד פרמטרים שלא הוזכרו במאמר זה.