מיסוי עסקת קומבינציה – מהי עסקת קומבינציה?

עסקת קומבינציה היא עסקת חליפין בתחום הנדל"ן. בעסקת קומבינציה, בעל קרקע מתקשר עם קבלן או יזם, ובתמורה למכירת חלק מהמגרש, הוא מקבל מהקבלן או היזם שירותי בנייה על החלק שנותר בבעלותו. כלומר, אחוז מסוים של הדירות שתוקמנה על הקרקע יהיה שייך לקבלן ואחוז אחר שלהן יהיה בבעלות בעל הקרקע. עסקת קומבינציה נותנת לבעל הקרקע שירותי בניה מהקבלן, ואילו הקבלן מקבל בעסקה עלות על חלק מהקרקע.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

משרדנו מכבד ומעניק שירות בהתאם לעדכון התעריף המינימאלי מטעם לשכת עורכי הדין.
עדכון זה מופיע באתר תחת "יעוץ משפטי" ותוכלו למצוא אותו גם באינטרנט בחיפוש מהיר.

יתרונות וחסרונות עסקת קומבינציה.

עסקאות קומבינציה נפוצות בישראל, וזאת בשל היתרונות הכלכליים הגלומים בהן לשני הצדדים:
מבחינת בעל המגרש/הקרקע – היעדר הצורך לשאת בהוצאות הבנייה על המגרש, וכן קבלת מספר רב יחסית של דירות חדשות, הגדול בד"כ מזה לו היה זכאי לו היה מוכר את כלל זכויותיו באותו מקרקעין, כאשר בתמורה הוא משתמש לרכישת דירות. זאת ועוד, כיוון שנמכר על ידי הבעלים רק חלק של המגרש,

מיסוי עסקת קומבינציה

מיסוי עסקת קומבינציה – יש לעסקת קומבינציה יתרונות מיסוי מסוימים , שכן המדובר בשירותי בנייה שקיבל על חלקו שלו בקרקע.
מבחינת היזם (הקבלן) – אף הוא אינו נדרש לשלם בגין רכישת חלק המגרש במזומן, וכך נחסכות ממנו הוצאות מימון, שפעמים רבות מהוות נטל משמעותי. כמו כן, קבלת הנכס בידיו עוד בטרם תחילת הבנייה מאפשרת לו פעמים רבות לשעבד את הנכס לשם קבלת מימון. הקבלן אף הוא אינו חייב בתשלום מס רכישה על כלל המגרש, אלא רק על החלק שהועבר לידיו (ובכך נחסך חלק ממס הרכישה).

לנוחיותכם ובשל מורכבות נושא עסקאות קומבינציה, נפרט מהם היתרונות והחסרונות לכל אחד מהצדדים בעסקת נדל"ן מסוג זה:

חובות הצדדים בעסקת קומבינציה.

על חובות הצדדים לעסקה, הם מסכימים בינם לבין עצמם, והכל לפי האינטרסים והצרכים של כל צד ובהתאם ליכולת המו"מ ביניהם. ברוב המקרים המקובל הוא כדלקמן:
חובות הקבלן הינם: שירותי בנייה, מס רכישה (אם חל), היטל השבחה, תשלום מס הכנסה ומע"מ על הדירות שמכר, תשלום אגרות והיטלים, ובקרקע מינהל – תשלום דמי היתר.

חובות בעל הקרקע: תשלום מס רכישה על חלקו במבנה, מס מכירה (בינתיים בוטל), מס שבח (אם חל).(יש לציין כי ניתן להגיע להסכמות טובות יותר עם מנהלים משא ומתן נכון בעזרת עורך דין שמבין ויודע את השלכות המס וההשלכות המשפטיות)

עסקת קומבינציה – איך להקטין סיכונים?

על מנת למזער את הסיכונים, העלולים להיווצר ב-עסקת קומבינציה שנכשלת עקב קריסת החברה הקבלנית, מן הראוי שהצדדים לעסקה יסתייעו בייעוץ משפטי של עורך דין מומחה בתחום עוד לפני התקשרותם בהסכם. זאת על מנת להבטיח את זכויותיהם באופן מיטבי במקרה של הסתבכות הקבלן.
בנוסף לכך, יש לתת את הדעת על הביטחונות והערבויות שיינתנו לכל אחד מהצדדים. בעל הקרקע יכול, לדוגמה, להגביל את הקבלן בקצב מכירת הדירות על ידו בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, כך שבמקרה בו תהא הסתבכות של הקבלן, יימנע מצב שבו "צבא" של רוכשים שקנו דירה על הנייר ידרשו זכויות בבניין המצוי רק בשלב בניית היסודות.

כמו כן, ניתן לחייב את הקבלן כי כל הכספים המתקבלים מרוכשי הדירות יועברו לחשבון משועבד, המצוי בפיקוח ובבקרה של בנק, במסגרת הסכם ליווי בנקאי, אשר ניתן יהיה למשוך ממנו כספים אך ורק לטובת הפרויקט הספציפי ולא לשימושים אחרים של הקבלן.

בעל הקרקע

בעל הקרקע יכול לדרוש מהקבלן שימציא ערבות בנקאית להבטחת ביצוע הפרויקט, שתוקטן באופן הדרגתי עם התקדמות הפרויקט בפועל. בכך יובטח המשך מימון הפרויקט על ידי הבנק במקרה של קריסת הקבלן.

בנוסף, יש אפשרות לחייב את הקבלן בהמצאת פוליסת ביטוח בעת הקמת הפרויקט, אשר תכסה נזקים שעלולים להיגרם לפרויקט כתוצאה מאירועים שונים, כגון רעידת אדמה או שריפה. פוליסה כזו תבטיח כי הקבלן לא ייאלץ לממן מכיסו פעם נוספת את הבנייה שניזוקה, מה שעלול להביא אותו להתמוטטות פיננסית.

לסיכום

כפי שעולה מהסקירה שלעיל, עסקת קומבינציה נמנית על העסקאות היותר מורכבות בעולם הנדל"ן והמקרקעין. היא ארוכת טווח לעומת עסקת מזומן. היא קושרת את הצדדים ביחסי שיתוף גם במשך כל תקופת הבנייה, וגם לאחר סיומה והפיכת הצדדים לבעלים במשותף של אותו נכס. עסקת קומבינציה מחייבת את בעל הקרקע להיעזר באנשי מקצוע רבים. בראש ובראשונה, הוא זקוק לייעוץ משפטי ועורכי דין, שילוו אותו ויתנו לו ייעוץ משפטי החל מהשלב הראשוני של המשא ומתן, במהלך החתימה על חוזה ולאחריו. כמו כן, יזדקק בעל הקרקע לשירותי אנשי מקצוע בכל הקשור לנושא התכנון של הבניין, קביעת המפרט הטכני של הבנייה, הפיקוח על שלבי הביצוע של הבנייה, שיווק השטחים שייבנו וכדומה.
מובן כי בשל המורכבות והסיכוי למקסם את שווי הנכס, קיימים גם סיכונים – וזו הסיבה שמתחייבת מעורבות עורך דין כבר מהשלב הראשוני של המשא ומתן, דרך כל שלבי הפקת ההסכם ומעקב צמוד אחר ביצועו.

משרד עורכי דין מקרקעין דרור גלמן הוא הכתובת האמינה לכל הסיוע והליווי המשפטי לו הינכם נדרשים לצורך ביצוע עסקת קומבינציה בטוחה, בהתאם לצרכיכם ובמינימום סיכונים להונכם. אנחנו כאן לרשותכם ולביטחונכם.