מדריך על הסיכונים ברכישת דירה מקבלן לעומת רכישת דירה יד שניה

רבים מקרב ציבור רוכשי הדירות מתלבטים לגבי קניית דירה מקבלן או מיד שנייה. להתלבטות זו אין תשובה חד משמעית, שכן היא תלויה בטיב עסקת הנדל"ן ובהעדפות והצרכים האישיים של הקונה. יחד עם זאת, יש להבין כי בכל סוג של עסקה טמונים סיכונים מסוימים שחשוב להכירם בטרם החתימה על חוזה מכר. למעשה, רכישת דירה הינה עסקת מקרקעין מורכבת למדי, ולעיתים אפילו טעות קטנה בחוזה עלולה להיות בעלת השלכות הרות גורל ולהוביל להפסדים כספיים ניכרים.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

סיכונים ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן מספקת לקונים דירה חדשה האמורה לענות במדויק על צרכיהם. ואולם, רכישת דירה מקבלן איננה הליך פשוט וטומנת בחובה סיכונים רבים מהם רצוי להימנע. להלן מספר דוגמאות נפוצות:

• רישום זכויות הדירה – הליך רישום הזכויות על דירה מקבלן עשוי להיות ממושך ולהימתח על פני חודשים ואפילו שנים. חשוב לדעת כי מדובר בתקופת המתנה בעייתית מבחינה משפטית, בעיקר אם הקבלן פושט רגל. כמו כן, חייבים לבדוק מי הבעלים של הקרקע.
• מועד הכניסה לדירה – לא אחת נדחה במספר חודשים מועד הכניסה לדירות שנרכשו מקבלנים, ללא זכות פיצויים. באותו עניין גם ראוי להזכיר את הערבות. הערבות ניתנת בדיוק בשל העובדה שהדירה שנרכשת, נרכשת לרוב על הנייר ואיננה מוכנה בשל הרכישה.
• בנק מלווה – האם יש בנק מלווה? אם כן יש לשים לב שכספי העסקה עוברים ישירות לחשבון של הבנק המלווה ולא לקבלן.
• בטחונות – לא בכל מקרה הקבלן נותן ערבויות כנגד כל תשלום. במקרים מסוימים הקבלן מאפשר לרשום הערת אזהרה רק לאחר מלוא התמורה מה שמחייב להקפיד עוד יותר בעניין זה
• פשיטת רגל של הקבלן – אין זה נדיר שקבלנים פושטים רגל, מצב המשאיר את רוכשי הנכס בבעיה כלכלית ומשפטית קשה וסבוכה.
• רישום על הנייר- קניית דירה שעדיין אינה קיימת מאלצת את הרוכשים להסתפק בדימוי ממוחשב, כשלעיתים התוצאה הסופית איננה עומדת בציפיות שפיתחו.
• ליקויים בנכס חדש לאחר הבנייה – בנכס חדש עלולים להתגלות ליקויים בדרגות חומרה שונות, לעיתים רק לאחר מספר שנים. ליקויים אלו מסבים עוגמת נפש לבעלי הנכס ומובילים להוצאות כספיות נכבדות. ואולם, לא אחת מתחמק הקבלן או מסרב לבצע תיקונים אם הדבר אינו מנוסח כהתחייבות ברורה בחוזה. יש לדאוג, על כן, בעת רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כי קודם כל ירשם הבית המשותף ורק לאחר מכן, הזכויות ע"ש רוכש הדירה. התזמון של הפעולות והצורך בהבנתם המלאה הינה קריטית.

סיכונים ברכישת דירה יד שנייה

רכישת דירה יד שנייה מאפשרת לקונה ליהנות מנכס מוגמר שערכו ידוע באזור מבוקש. יחד עם זאת, גם לרכישת דירת מיד שנייה יש סיכונים רבים, אותם חשוב להכיר ולבחון מבעוד מועד. לפניכם מספר דוגמאות:

• בעלות על הנכס- חשוב לבדוק כי הטוען לבעלות אכן בעליה האמיתיים של הדירה בטאבו.
• היתרי בנייה – יש לוודא כי אין בנכס חריגות בנייה, ושלא הוצאו צווי הריסה או צווים מנהליים ומשפטיים אחרים.
• חובות – יש לברר כי לא מוטלים על הנכס חובות לרשויות, שיעבוד לבנקים או חוב לבעליה הקודמים של הדירה. בניגוד לעסקה עם קבלן בעסקת "יד שניה" הכסף עובר ישירות למוכר למעט המשכנתא שצריך לדאוג למחוק אותה ולהסיר את רישום השיעבוד
• מיסים- חשוב לברר מהם המיסים השונים המוטלים על הדירה, כמו מס שבח הנובע מעלייה צפויה של ערך הנכס עקב זכויות חדשות או תוכניות עירוניות שונות.
• חוזים – חוזה לרכישת דירה חייב להיות בכתב ויש להיזהר מפני הסכם זיכרון דברים, העלול להוביל לתסבוכת משפטית יקרה.
• ליקויים בנכס – על פי רוב לרוכש דירה יד שנייה לא ניתנת אחריות על ליקויים שהתגלו בנכס, ולאחר הרכישה הוא נדרש לממנם מכיסו. לכן, חשוב לבדוק בעזרת איש מקצוע מהימן את תקינות הנכס, ובמידה שהתגלו ליקויים לדרוש מהמוכר לתקנם כתנאי לרכישה. על כן, חשוב שציון ליקויים במבנה ועניין האחריות יהיו חלק מההסכם.

חשיבות עורך דין בהליכי רכישת דירה

בין אם בחרתם לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה, על מנת להימנע מהסיכונים הכרוכים בצעד זה חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה ומקצועי. בשום אופן אין להשתמש בחוזה סטנדרטי, גם אם ההליך נראה לכאורה פשוט וקל, מכיוון שחוזה מכירת נכס מורכב מפרטים רבים שחובה לבדקם ולעורכם באופן יסודי ומקצועי. הבדיקה כוללת בין היתר אימות של בעלי הנכס ומה בדיוק נכלל בו, מעמדו החוקי, וכן מיסים שונים שיש להכיר עוד לפני הכניסה להליך המורכב. בדיקה זו תמזער את הסיכון לביצוע טעויות בחוזה ותבטיח את מלוא האינטרסים שלכם בעסקה. מעבר, לכך עורך דין מקרקעין ילווה אתכם לאורך כל תהליך רכישת הדירה, וידאג לערוך חוזה מכירה העומד ככל הניתן לטובתכם.

עו"ד דרור גלמן – לתמיכה בתהליך רכישת דירה

משרד עו"ד דרור גלמן הינו הכתובת הנכונה לכל מי שנדרש לעורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה, וזאת בכל ההיבטים המשפטיים של תחום הנדל"ן. המשרד ילווה אתכם לאורך תהליך רכישת הדירה, החל משלב הייעוץ הראשוני, דרך בדיקת כדאיות העסקה והכנת המסמכים הרלוונטיים, ועד ניהול משא ומתן לסגירת העסקה. כל זאת תוך מחויבת לרמות השירות והמצוינות הגבוהות ביותר