חשיבות הליווי של עורך דין מקרקעין

מקרקעין – מה זה בעצם?

מקרקעין, דיני מקרקעין, חוזי מקרקעין – אלו ביטויים שאנו שומעים שוב ושוב ולא תמיד ברורה לנו הגדרתם המשפטית. מאחר ורובנו מעורבים במצבים של קניית דירה, מכירת דירה, או השכרת/שכירת דירה במהלך חיינו, כדאי שנבין ראשית את הגדרת המושג מקרקעין על פי החוק.
מקרקעין כפי שמוגדר בחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר המחובר אליה: חיבור של קבע או חיבור זמני."
בעלות ב-מקרקעין היא זכות להחזיק ב-מקרקעין ולעשות בהם כל עסקה לפי דין או לפי הסכם.
הבעלות על מקרקעין כוללת את העומק שמתחת לפני הקרקע (בעלות על מחצבים), וגם את התחום שמעל הקרקע, למעט מעבר מעל הקרקע (טיסה).
המדינה שומרת לעצמה את הזכות על המשאבים הטבעיים שלה, כגון מחצבים, ובסמכותה להפקיע את הקרקע.
דיני מקרקעין מוסדרים בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, ובחוקים ותקנות נוספים שנחקקו במהלך השנים. דיני מקרקעין כוללים סוגיות נרחבות, על כן עסקאות מקרקעין על פי רוב דורשות את מעורבותו המקצועית של עורך דין, הבקיא בנושא דיני מקרקעין.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

משרדנו מכבד ומעניק שירות בהתאם לעדכון התעריף המינימאלי מטעם לשכת עורכי הדין.
עדכון זה מופיע באתר תחת "יעוץ משפטי" ותוכלו למצוא אותו גם באינטרנט בחיפוש מהיר.

השכרת דירה זה פשוט – למה צריך עורך דין מקרקעין?

אנשים רבים נוטים להתייחס בקלות ראש לעסקה של השכרת דירה או בית מגורים, וכתוצאה מכך חוזי ההשכרה אינם זוכים בחשיבות הראויה להם. התחושה היא שמאחר ומדובר בעסקה זמנית של שכירות ולא מכירת דירה או רכישת דירה, הרי ש"אפשר להסתדר ללא שירותי עורך דין". אולם בפועל, חוזה שכירות דירה הוא חוזה מורכב ביותר, הדורש התייחסות למספר רב של פרמטרים, אשר אדם שאינו עורך דין מקרקעין יתקשה להתמצא בהם.
מנקודת מבטו של משכיר דירה – הנזקים שהשוכר עלול לגרום לנכס עצמו או לבעל הנכס עולים לאין שיעור על תשלומי השכירות (המסתכמים בד"כ במאות דולרים בחודש). משום כך, חשוב שמשכיר דירה יצטייד בחוזה מפורט ובטחונות טובים כדי להגן על עצמו ועל הנכס שבבעלותו. ליווי משפטי מקצועי של עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין ימנע טעויות, שעלולות לעלות למשכיר לא מעט כסף בסופו של דבר.
מנקודת מבטו של שוכר דירה – גם השוכר חשוף לסיכונים בעת חתימה על הסכם שכירות לדירה. הוא עלול למצוא עצמו ניזוק בכל הקשור בצורך לתקן ליקויים בנכס. מדובר בליקויים שתיקונם חל על משכיר הדירה ולא על השוכר, ואי תיקונם יגרום לשוכר פגיעה באיכות החיים.

אל תטעו! גם בעת השכרת / שכירת דירה עדיף לשלם לעורך דין שכר טרחה, ולקנות שקט נפשי וביטחון. המקרים בהם הצדדים מסתפקים בחוזה סטנדרטי (בד"כ מוצאים אותו ברשת האינטרנט) עלולים להוביל את שני הצדדים בעסקת השכרת דירה לנזקים ומפח נפש, ולכן ה"חיסכון" בשימוש בשירותי עורך דין עלול לעלות לצדדים בכסף רב ובעוגמת נפש.
זכרו! תפקידו של עורך דין בעסקת השכרת דירה לא פחות חשוב מתפקידו בעסקאות מקרקעין של רכישת דירה ומכירת דירה.

קניית / מכירת דירה ועיסקאות מקרקעין – לא לבד!

אצל רוב האנשים, קנייה של דירה או מכירה של דירה וחתימה על חוזה מכר, הן העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית שיבצעו במהלך חייהם.

מכירת וקניית דירות (ובתים או מגרשים) הינו תחום שדורש ליווי מקצועי של עורך דין. מדוע בעצם כל כך חשוב לשכור שירותי עורך דין מקרקעין בתהליך רכישת דירה או מכירת דירה? האם לא כדאי להשתמש בחוזה מכר סטנדרטי ובכך לחסוך את עמלת עורך הדין?
התשובה היא חד משמעית – לא! גם כשזה נראה "פשוט" ו"קל", הדברים אינם כאלה כלל וכלל. יש כל כך הרבה סעיפים הקשורים בחוזה מכר, אותם צריך לבדוק, ולבדוק היטב: מי קונה, מי מוכר, מה קונים, האם המבנה פנוי באמת, האם יהיה מיסוי לא צפוי ועוד ועוד. דיני מקרקעין הם תחום מורכב מאד, והנזק שעלול להיגרם עקב טעויות, לשני הצדדים בעסקת מקרקעין, הוא גדול מאד. הניסיון מלמד שככל שהעסקה גדולה יותר, כך רכיב הסיכון משמעותי יותר. לעיתים אפילו טעות קטנה בחוזה מכר, שמקורה בחוסר תשומת לב, עלולה לגרום להפסדים כספיים גדולים. תפקידם של עורכי דין המלווים עסקאות מקרקעין הוא למזער את רכיב הסיכון בעסקה.
לאילו תחומים כדאי להתייחס בעת ביצוע עסקת מקרקעין?

1. בירור נושא זהות המוכר ושעבוד דירה:
   האם קיימת "הערת אזהרה" בטאבו לגבי הדירה לטובת אדם אחר, האם המוכר הוא אכן הבעלים האמיתי של הדירה? 
   האם הדירה מגיעה אלינו ללא חובות לעירייה, לבעלים קודמים, ללא שעבודים לבנקים או לבעלי חובות? האם יש על הדירה משכנתא, והאם היא מסולקת?
2. נושא המיסוי:
   האם נמכרה על ידכם דירה אחרת בארבע השנים האחרונות? האם הינכם זכאים לפטור ממס? האם בעסקה מעורבים מיסים כגון מס רכישה או מס שבח? האם יש דרך (חוקית) לדחות את תשלום המס או להיות פטורים ממנו?
   האם יוטל עליכם מס השבחה משום שהאזור עומד בפני עליית ערך כתוצאה מתוכנית עירונית או זכויות חדשות שמועצת העיר עומדת להעניק לתושבי השכונה?
3. דרישת הכתב:
   על פי החוק, קניית דירה או עסקת מכירה חייבת להיעשות בכתב ולא בעל פה. מסיבה זו – "זיכרון דברים" הוא מסמך מסוכן משום שהוא מסכם את העסקה כאילו היה זה ההסכם הסופי. מאחר ואין זה באמת החוזה הסופי, יכול מישהו למצוא עצמו חתום על הסכם לכל דבר, אך ללא כסף וללא דירה.

מעבר לשלושת התחומים הללו יש נושאים רבים ומורכבים נוספים, הקשורים ב-דיני מקרקעין המתייחסים לרכישת דירה או מכירת דירה. על כן חשוב כל כך לשכור שירותי עורך דין המתמחה ב-דיני מקרקעין בעת רכישה או מכירה. עורך דין מקרקעין ילווה את המוכר / קונה לאורך כל התהליך ויטפל באופן מקצועי בכל הפרטים והאותיות הקטנות של חוזה המכר.
זכרו! עדיף לשלם את עמלת עורך הדין מאשר לשלם מאוחר יותר סכומים הרבה יותר גדולים בשל טעויות של חוסר ניסיון ו/או חוסר ידע שנעשו בעת החתימה על חוזה מכר.