מהן עסקאות נוגדות במקרקעין?

כל אחד מאיתנו, המעוניין לרכוש נכס מסוים ועומד בפני ביצוע עסקת מקרקעין, חייב לברר מספר סוגיות חשובות ביותר. רצוי לפנות לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין / עסקאות נוגדות במקרקעין, ולבקש כי יברר: האם הנכס המדובר פנוי משעבוד מכל סוג שהוא? האם הוא אכן שייך למי שטוען לבעלותו ומעוניין למכור את הנכס? שאלות אלה ועוד רבות אחרות הן סוגיות רגישות וחשובות מאוד, ועל כן רצוי כי עורך דין מתחום המקרקעין יטפל בעניין ולא הרוכש לבדו.

אחד המצבים המורכבים והמסוכנים לרוכש מקרקעין הינו כאשר נוצרות שתי עסקאות מכר מקרקעין מקבילות על אותו נדל"ן! ישנם מצבים בהם נערכות שתי עסקאות לגבי אותו נכס, ולא ניתן לקיים את האחת מבלי להפר את השנייה. סוגיה זו קרויה "עסקאות נוגדות במקרקעין" והיא מוסדרת בסעיף 9 לחוק המקרקעין.

ליעוץ, התקשרו כעת לטלפון 03-5222129 ופנייתכם תענה באדיבות, מקצועיות ודיסקרטיות מלאה.

משרדנו מכבד ומעניק שירות בהתאם לעדכון התעריף המינימאלי מטעם לשכת עורכי הדין.
עדכון זה מופיע באתר תחת "יעוץ משפטי" ותוכלו למצוא אותו גם באינטרנט בחיפוש מהיר.

מה אומר החוק לגבי עסקאות נוגדות במקרקעין?

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את הפרמטרים לפיהם נבחנת העדיפות בין שתי עסקאות נוגדות במקרקעין: הכלל הבסיסי הינו – עסקת המקרקעין שבוצעה ראשונה בזמן היא העדיפה והקובעת מבין שתי עסקאות המקרקעין. יתכן מצב שבו, למרות האמור לעיל, הקונה השני בזמן יזכה, וזאת אם יוכח כי פעל בתום לב, נתן תמורה בגין העסקה, והשלים את תהליך רכישת הנכס על ידי רישום העסקה במרשם.

שאלת תום ליבו של הרוכש הראשון נבחנת בעיקר על פי רישום הערת אזהרה. אם רשם הרוכש הראשון בעסקת מקרקעין הערת אזהרה לטובתו, הרי שפעל ביעילות, ובכך עשה כל שניתן כדי למנוע את התחרות. רצוי כמובן שתהליך רישום הערת אזהרה יבוצע ע"י עורך דין מקרקעין כדי למנוע תקלות עתידיות.

שאלת תום ליבו של הרוכש השני נמדדת מבחינה סובייקטיבית – האם הרוכש השני ידע או לא ידע על העסקה הראשונה בשעה שערך את עסקת המקרקעין? בנוסף, תום ליבו נמדד גם מהבחינה האובייקטיבית – האם בדק בפנקס רישום מקרקעין בטרם ביצע את העסקה? במקרים בהם שני הצדדים (הרוכש הראשון והרוכש השני) פעלו בהיעדר תום לב, האשמה נופלת על הרוכש השני, והרוכש הראשון הוא הזוכה בעסקה.

עסקה נוגדת במקרקעין – הערת אזהרה

הערת אזהרה היא הערה הנרשמת בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), והמצביעה על קיום התחייבות כתובה של בעל מקרקעין או בעל זכות במקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
תוכן ההתחייבות לגביה ניתן לרשום הערת אזהרה יכול להיות חיובי או שלילי בהתאם למצב.
הערת אזהרה בעלת תוכן חיובי – התחייבות לבצע עסקה.
הערת אזהרה בעלת תוכן שלילי – התחייבות להימנע מביצוע עסקה מסוג מסוים, או התחייבות גורפת להימנע מביצוע עסקאות בכלל.

זהירות – הערת אזהרה!

מטרת הערת האזהרה היא ליידע את הציבור בדבר פרטים בעלי רלבנטיות לבעלי הקרקע הנוכחית ו/או העתידית. מכאן ש-הערת אזהרה יכולה להזהיר מתקשרים פוטנציאליים בעסקת מקרקעין, על כך שבנכס עליו מדובר נערכה כבר עסקת מקרקעין קודמת.
הערת אזהרה יוצרת מעין עיכוב רישומי ומונעת העברת זכויות לאחרים, שיש בה כדי לסתור את האמור בהערה. כוחה של הערת אזהרה בכך שהיא מעניקה בטחון לרוכשים: בפרק הזמן מרגע חתימת חוזה רכישת מקרקעין ועד להעברת הזכות הקניינית (פרק זמן שיכול לנוע בין מספר חודשים לשנים) יכולה הערת אזהרה לגבור על עיקול שמוטל על הנכס לאחר רישום ההערה.
באותם מקרים בהם בעל העסקה הראשונה ירשום הערת אזהרה, עליו לעשות זאת תוך זמן סביר לאחר ביצוע העסקה הראשונה. אין לדרוש ממנו לעשות זאת כחלק בלתי נפרד של העסקה הראשונה.

החוק בישראל מכיר בחמישה סוגי זכויות קנייניות, אשר לגביהן ניתן לרשום הערת אזהרה:

1. בעלות.
2. שכירות.
3. משכנתא.
4. זיקת הנאה.
5. זכות קדימה.

ב-חוק המקרקעין קיימת הגדרה לכל אחת מהזכויות הנ"ל, וזכויות אלו ניתנות, בתנאים מסוימים, לרישום בלשכת רישום מקרקעין.
כאשר זכויות הבעלים אינן רשומות בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), אלא בספרי החברה המשכנת, במינהל מקרקעי ישראל, רישומי הקרן הקיימת לישראל וכו' – הרי שלא ניתן לרשום הערת אזהרה, אלא שקיימת אפשרות לרשום מעין הערה אצל רשם המשכונות. המדובר ברישום בדבר מניעות מלעשות עסקה במינהל ו/או בחברה המשכנת – רישום הערה על הצורך בהסכמה או הערה על הגבלת כשרות משפטית.

עסקת מקרקעין? משרד עורך דין גלמן זה טאבו!

המסקנה העולה מן הדברים שתוארו לעיל היא, שעסקת מקרקעין הינה נושא מורכב למדי, ומן הראוי שסמכות מקצועית תטפל בתהליך המשפטי של רכישת הנכס.
אצלנו, במשרד עורך דין דרור גלמן, תקבלו את הסיוע הנדרש לצורך ביצוע עסקת רכישת נדלן בצורה הבטוחה והנכונה ביותר. עורכי הדין במשרדנו מיומנים בתחום המקרקעין ויספקו לכם את השירות הטוב ביותר בדרך לרכישת הנכס החדש שלכם.